Approfondimenti

Come aprire un bed and breakfast

Le nuove attività redditizie in Italia
B&B un settore in espansione

Si parla spesso negli ultimi tempi, di case vacanze, affittacamere e di bed and breakfast. Sono attività che si sono sviluppate anche in Italia diventando una fonte economica sempre più importante sia per l'economia di una famiglia, ma anche per quella del turismo. Sono l'alternativa agli alberghi, realtà a più basso impatto economico per i portafogli dei turisti. I bed and breakfast si annoverano tra primi posti delle attività più redditizie in Italia, venendo considerati come forme di investimento molto vantaggiose a basso impatto. Ma quali sono le caratteristiche di queste nuove forme legate al turismo? 

In questa guida andremo ad analizzare in particolare i bed and breakfast, quali sono le loro caratteristiche, la normativa amministrativa e quella fiscale di riferimento. Inoltre si andrà a valutare se possono essere considerati un valido investimento.

Che cos'è un bed and breakfast
Quali sono le sue caratteristiche

Il termine bed and breakfast nella sua traduzione in italiano può essere semplicemente definito come letto e colazione. È una realtà già esistente da anni nel sistema anglosassone, che da qualche tempo è giunta, finalmente, anche nel nostro Paese. Si decide di utilizzare una camera con annesso un bagno, da affittare a un costo preciso, a uno o più soggetti estranei. Il servizio prevede ovviamente la possibilità di una colazione. La caratteristica base del bed anche breakfast è che la stanza non viene ideata come entità separata, ma come parte di una struttura già esistente che è quella della casa. Chiunque abbia disponibilità di un appartamento può creare un B&B.
Prima di iniziare i lavori oppure intraprendere questa strada sono importanti alcune considerazioni sia per quanto riguarda l'aspetto imprenditoriale che quello normativo e fiscale.

Come aprire un B&B
I passi iniziali

Aprire un bed and breakfast è per certi aspetti un'attività imprenditoriale dato che prevede una serie di parametri che sono stremante collegati all'investimento. Prima di qualsiasi tipologia di richiesta, si devono tenere presenti alcuni aspetti:

- investimento: alla base vi è sempre un investimento, dato che bisogna ristrutturare una o più stanze e adibirle per gli ospiti. Inoltre sarà necessario anche un bagno che dovrà contenere specifici requisiti normativi. Sarà quindi importante stabilire l'investimento iniziale a cui si vuole fare fronte. Per fortuna non sarà necessario impiegare un capitale elevato e questo è uno dei fattori che ha spinto numerose persone a intraprendere questa strada;

- impegno: altro fattore da considerare è quello dell'impegno. Molte persone pensano che basta allestire una camera e che sia semplice riempirla con turisti. Ma come tutte le attività lavorative, anche quella di gestire un bed and breakfast prevede un certo impegno e dedizione al fine di renderla redditizia e recuperare l'investimento iniziale;

- località: la posizione in cui viene collocato il bed and breakfast è un altro fattore importante che può influire sulla sua apertura. È quindi fondamentale rendersi conto che se si fa un investimento, si devono avere anche le condizioni basilari per farlo fruttare. Se avete un appartamento in un centro storico, oppure in una zona ad alta attrattiva turistica avrete più possibilità di rendimento rispetto invece a un B&B collocato in una zona fuori mano. Valutate quelle che possono essere le attrattive dei turisti, come luoghi di cultura oppure servizi di collegamenti prima di impegnare i vostri risparmi;

- interattività: non da ultimo è importante effettuare una certa pubblicità del tuo B&B in modo da farlo conoscere nel mondo e aumentare il numero di visite. Quindi dovete mettere in conto di dover inscrivervi a qualche app specialistica o sito che nasce con il fine di pubblicizzare queste tipologie di servizi.

Le normative da rispettare per un bed and breakfast
Quali sono le pratiche amministrative

Una volta valutato se l'attività di gestione di un bed and breakfast possa essere adatta alla vostra vita, è importante valutare la normativa di riferimento. Infatti con la diffusione dei servizi collegati agli alloggi privati è stato necessario regolamentare in maniera specifica la loro creazione e la loro gestione. La normativa di riferimento è la legge 29 marzo 2001 n.135 sulla "Riforma della Legislazione nazionale del turismo", pubblicata sulla gazzetta ufficiale n.92, del 20 aprile 2001, la quale per certi aspetti stabilisce una serie di parametri, ma per altri delega le regioni a fornire gli elementi che sono necessari al fine di poter aprire un bed and breakfast. Quindi sarà necessario non solo consultare la normativa nazionale, ma anche quella della Regione in cui è presente l'unità abitativa che volete adibire a bed and breakfast. In linea di massima però vi sono una serie di elementi che sono comuni a tutte le regioni e che devono essere seguiti al fine di aprire un B&B:

- SCIA: per poter iniziare i lavori sarà necessaria una SCIA, ovvero la segnalazione certificata di inizi attività. Potrete o procedere personalmente oppure facendovi aiutare da uno specialista del settore. Infatti insieme con la dichiarazione sarà necessario dover pagare una serie di bollettini, il cui costo varia in base alla Regione di riferimento, e inoltre porre anche degli allegati. Per esempio verrà richiesto la planimetria dello stato dei luoghi, l'agibilità del luogo e i riferimenti catastali. Per questo chiedere l'intervento o la consulenza di un geometra oppure all'architetto che poi eseguirà i lavori per adattare la camera, potrebbe essere molto vantaggioso facendovi risparmiare tempo;

- caratteristiche della struttura: nella normativa è previsto un aspetto comune che riguarda la struttura stessa dei bed and breakfast. L'elemento basilare è che la stanza adibita per gli ospiti, sia parte di una struttura abitativa di cui dovete essere i proprietari, oppure di cui potete disporre come affittuari. Inoltre viene stabilito che per ospitare una persona, i metri quadri devono essere 8, mentre per due persone minimo 20 mq. Si specifica anche che deve essere presente un letto, uno scrittoio, una lampada e una sedia per persona. Inoltre è necessario che vi sia un bagno predisposto solo all'utilizzo degli ospiti e che deve essere diverso da quello utilizzato dal proprietario di casa. Anche in questo caso sono necessarie dei requisiti base come un lavandino, una vasca o una doccia, uno specchio e il WC oltre al campanello di allarme;

- tempi di chiusura: la legge nazionale delinea l'esistenza di due tipologie di bed and breakfast: quello professionale e quello familiare. Anche se la normativa non specifica quali siano le differenze, si può intuire che un'attività familiare viene intesa come non ripetitiva ma saltuaria. Per questo se si vuole dedicarsi a un B&B sarà necessario che lo svolgimento dei servizi avvenga in maniera stagionale con un numero di giorni di chiusura che varia nelle singole regioni e che di media è circa tre mesi. Inoltre non deve essere l'unica attività di sostentamento della famiglia;

- tempi di permanenza: ogni singola Regione prevede che un soggetto estraneo non possa pernottare per più di un tot numero di giorni. In linea di massima la sosta non può superare i 30 giorni consecutivi di pernottamento. Però vi sono una serie di eccezioni come per esempio in Emilia Romagna, Calabria, Lazio, Molise e in Sardegna in cui è permesso l'occupazione della stanza al di sopra del mese;

- numero di camere: anche le camere devono essere limitate per definirsi un bed and breakfast. La media è quella di un massimo di 3/4 camere ma vi sono ovviamente delle eccezioni;

- DIA: ultimo aspetto da considerare è che prima di iniziare l'attività sarà necessario effettuare la DIA, ovvero la Dichiarazione di Inizio Attività. Anche in questo caso potrebbe essere utile l'assistenza di un tecnico esperto nel settore.

Il regolamento fiscale
Cosa fare per essere in regola dal punto di vista fiscale

Sarà possibile svolgere l'attività di bed and breakfast in due forme: a carattere familiare oppure imprenditoriale.
Nel primo caso la legge permette che si potrà svolgere la somministrazione del servizio senza la necessità di dover aprire una partita IVA. I presupposti sono quelli che prevedono il rispetto dei limiti imposti dalla legge come per esempio, i giorni di chiusura e il numero di camere.

A fini fiscali quindi l'eventuale guadagno che si determina attraverso l'attività sarà cumulato con lo stipendio o il reddito già esistente nella dichiarazione dei redditi annuale.
Se invece si decide di trasformare l'attività di bed and breakfast in un lavoro primario, allora sarà necessario l'apertura di una posizione IVA ed eventualmente sfruttare i diversi regimi fiscali, come quello forfettario se non si superano determinate somme reddituali.

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